华神律师:没有借名买房协议,产权人身份从何谈起


        出于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑,现实中父母子女之间约定,一方以另一方名义购买房屋,并将房屋登记在另一方名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。但随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化,这种家庭亲人之间借名买房的情况也凸显出越来越多的法律风险,在咱们四川华神律师事务所身边有一个让人哭笑不得的事件

  姜先生系姜父的独子。姜父称,在2003年,考虑到将来可能征收遗产税,其以自己的个人财产出资,以其子名义与开发商签订购房合同,购买一套房屋,并将房屋产权登记在儿子名下,房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。

成都律师事务所,四川华神律师事务所

2016年,其子挂失补办了房产证并将房屋出售。姜父认为自己才是房屋的实际产权人,其与其子之间为借名买房的合同关系,房屋出售损害了其权益,要求姜先生向其支付卖房款。姜先生则认为其与姜父之间不存在借名买房,出资款虽是姜父支付,但是使用的是其与其父的共有财产,房屋产权登记在其名下,应归其所有,卖房款与姜父无关。

  法院经审理后认为,本案中,姜父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在其子不认可双方存在借名买房的合同关系,且姜父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释,不足以证明双方之间就房屋所有权归姜父达成合意,也无法证明双方存在借名登记的约定。最终法院驳回了姜父的诉讼请求在这个过程中,小编认为应该找私人法律顾问帮助自己,尽量挽回损失才是真的

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  物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。姜父虽然手持购房发票等手续,尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。

  本案属于双方并未签订借名买房的书面协议的情形,在此类案件中,实际出资方应提高风险意识与证据意识,尽量将出资情况、双方对借名买房的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认,以维护自身权益。

  根据司法实践,关于借名买房协议的效力问题,现有规定认为:

(1)当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

(2)当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

(3)借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

  最后,四川华神律师事务所在此提醒大家,借名买房的背后法律问题较多,且涉及利益较大,对此问题应全面考虑、慎重选择。